lô đề(www.vng.app):项目交付后,爆雷房企何去何从

admin 1个月前 (01-02) 快讯 12 0

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本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:田国宝,头图来自:视觉中国


年末,房企掀起一轮交付竞赛,即便是爆雷房企,也纷纷晒出交付成绩单。


陈刚所在的房企也不例外,他所在区域在建和待建项目超过了10个,2022年12月,已经向业主交付了3个项目,预计将有一半左右的在建项目可以在春节前完成交付。虽然部分项目一度停工,但2022年内建设进度明显快了。


陈刚是一家爆雷房企的一线操盘人员,随着负责项目的陆续复工、交付,他内心也越来越焦虑,“从目前来看,列入保交付的项目,很难有盈余资金回流到集团,等项目都交付完了,公司怎么办?”


这不仅是陈刚公司面临的问题,也是所有爆雷房企不得不面对的现实。由于这些房企没有新拿地,旗下项目均为存量项目,“保交付得持续几年,但总有交完的时候,如果没有新的业务,连员工都养不活”。


一、资金封闭管理


陈刚说, 2022年最重要的任务就是保交付,一方面是解决资金问题,保证复工;另一方面是在承诺的时间内完成交付。由于总部发生流动性风险,为项目注入资金的可能性不大,保交付所需的资金需要项目自己解决。


保交付资金来源主要有三个渠道,一个是项目销售回款,将优先用来保交付,剩余钱款则用来支付项目融资、相关税费等。


但是由于2022年房地产市场较差,陈刚所在城市,大部分项目销售情况一般, 尤其是已经爆雷的房企,在销售方面明显不如未爆雷房企和国央企。


第二个来源是项目融资,其中关键在于项目剩余货值能否覆盖保交付所需资金。如果可以覆盖,而且当地楼市尚可,通常在地方政府协调下,可以从金融机构或者政府专班获得相应的资金。


如果项目剩余货值不能覆盖保交付所需资金,则需要与同一个省份或同一个城市的盈余较多的项目捆绑处置。融资额度与项目货值、去化速度等相关,而且融资抵押的折扣相对较低。


第三个来源是处置当地资产筹资。12月27日,华夏幸福将固安4项相关资产出售给地方政府,获得的10亿元主要用于在固安房地产项目的保交付及安置房建设。


一位接近华夏幸福的人士告诉经济观察网,由于地方政府也缺乏资金,固安项目交易谈判的进展一直较为缓慢,这次4项资产之所以能够成功,也是因为保交付,“地方保交付压力大,给企业施压,企业没钱怎么保交付,最后地方只能收了”。


据陈刚介绍,一旦纳入保交付,项目所有资金实行封闭式管理,在金融机构和地方政府严密监控之下,只能用来支付工程建设相关款项,交付完成前,集团总部无法从项目调取任何资金。


另一家房企的项目负责人也告诉经济观察网,虽然他所在房企没有爆雷,但在保交付的背景下,即便是项目上有盈余资金,也无法归集到总部,“何况大部分项目卖的不好,也没有多余资金”。多家房企的人士也证实了上述说法。


上述房企项目负责人告诉经济观察网,项目资金实行封闭式管理,不仅是地方政府的要求,也有债权银行的要求,“首先是保交付,如果还有多余的资金,还得预留用来保障偿还开发贷,项目想要拿到开发贷,必须答应这个条件”。


二、断流风险


2022年,陈刚所在区域十多个项目,有的项目销售还不错,但多数项目去化均不及预期,预售资金连保交付所需的资金都难以覆盖,“一年多了,总部没从我们这儿拿走过一分钱”。其他区域的情况相差无几。


房企总部的资金主要来自融资、项目预售回款及处置资产等方面。由于发生流动性风险,融资渠道基本被阻断;在保交付的情况下,项目资金实行封闭式管理,总部归集资金的能力越来越弱。


融资和回款两个最重要的资金渠道被切断,对爆雷房企的流动性无疑是雪上加霜。据陈刚介绍,目前他所在的区域工资还可以正常发放,但总部由于缺乏稳定的资金流入渠道,已经出现拖欠工资的情况。


上述房企项目负责人告诉经济观察网,“我们总部虽然还能按时发工资,但会扣除一部分,留着到年底一次性发,也是缺钱”。

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据他介绍,无论是否爆雷,当前大部分民企都严重缺乏现金,他所在公司之所以能维持住现状,一方面因为2020年就开始实施降本增效,行业危机爆发时,效果已经开始显现;另一方面是因为还能够获得一定融资。


陈刚用“吃了上顿没下顿”来形容当前房企的日子,“也不是完全断流了,卖个项目股权了,卖点资产了,偶尔也有进账,但这个进账不像原来销售回款是持续的,而是间断性的,紧张几个月,回来一笔资金,就能松动点”。


并不是所有爆雷房企的资金都紧张。


另一家房企人士告诉经济观察网,有些房企虽然出险了,但由于“躺”得早,运营基本不受影响,“工资正常发,也没有停工项目,项目都是按时交付,只是不还债了” 。


房企出发点和考量不同,实际面临着的境遇也不相同。


在陈刚看来,目前最大的变量是市场,房企境遇改善最终依赖市场回暖,“只有好转了,才可能去拿地,即便是规模缩减了,但可以活下来,否则等完成保交付了,企业也到头了”。


三、寻路


据多个房企人士透露,部分爆雷房企,由于项目被地方政府纳入保交付体系,无论是工程建设,还是人事安排等方面,总部的干预能力均大幅下降,实际上项目已经脱离总部管理体系。


不同于多数行业,房地产开发过程中,总部通过股东借款或者投资等方式将资金注入项目,项目开始销售后,再通过股东分红或偿还股东借款等方式收回投资。


以往,项目进入销售环节后,房企总部就开始从项目层面归集资金,有的房企甚至按天归集,在保交付下,预售资金被监管部门封闭在项目上,无法回流到总部,多数地方,等交付完成后,剩余资金才能回流到总部。


陈刚表示,其中关键并不在于项目有多少剩余货值,而在于谁来控制和操盘项目,“自己操盘,如果项目能算过账,交付完成后,会有一定盈余资金能归集到总部”,但如果项目被第三方接管或操盘,脱离总部控制,会存在较大变数。


“有些房企为什么会便宜出售项目股权?”陈刚说,虽然账面上看不划算,但起码还有利可图,只是收回资金多少的问题,“如果等到交付完了,可能一分钱见不到”。


陈刚表示,类似的情况在房地产行业中并非没有先例,所以,即便是丧失项目全部股权,一些房企仍要求操盘项目,就是担心项目不受控制导致资产流失,“自己操盘,起码知道每一笔钱去向”。


上述房企项目负责人也认为,原来房企担心贱卖资产导致资不抵债,但现在这一思路正在转变,“四季度出售项目股权和资产的,越来越多了,大家都开始意识到了,时间持续越长,各种变数越大”。


在转变资产腾挪思路的同时,一些房企也开始为未来寻找出路。


2022年下半年以来,华夏幸福陆续出售廊坊、永清、大厂等地产业新城,及固安的相关资产。经济观察网了解到,固安产业新城的交易谈判也接近尾声,预计近期将正式对外公布。固安产业新城是华夏幸福核心资产之一。


据经济观察网多方证实,未来,华夏幸福将陆续退出所有产业新城的开发建设环节,先由地方政府接手,再统一交由廊坊新空港发展投资有限公司,华夏幸福将专注于咨询、招商、运营等轻资产方面。


此前,华夏幸福已经将物业、园区招商和运营等轻资产业务打包成立新的业务平台。接近华夏幸福人士表示,轻资产业务虽然没法和原来的业务比,但维持公司运转和养活员工没问题,“只有活下去了,才有翻身的可能”。


与华夏幸福相比,陈刚所在公司一直专注于住宅开发,在其他领域并没有相关的经验,“我们也有其他业务,但都不成规模,从目前来看,住宅开发依然是最主要的业务,还没到考虑转型的时候”。


陈刚说,为了能够在春节前顺利发放欠薪及年终奖,最近他的老板一直在四处筹集资金,“不仅得安抚好员工,还得安抚好合作方,七七八八下来,起码要10个小目标”。


本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:田国宝

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