那些几毛钱的物业,都是怎么赚钱的

admin 1个月前 (04-21) 财经 23 0

Usdt第三方支付平台

www.caibao.it)是使用TRC-20协议的Usdt第三方支付平台,Usdt收款平台、Usdt自动充提平台。免费提供入金通道、Usdt钱包支付接口、Usdt自动充值接口、Usdt寄售回收。菜宝Usdt钱包一键生成Usdt钱包、一键调用API接口、一键出售Usdt。

,


很多人选择物业都会关注那些好物业,尤其是像万科、中海、恒大等品牌物业。


但在上海,依然有很多小区用的是几毛钱的物业,你甚至都说不出物业公司的名字,如果按每平每月五毛钱、八毛钱的标准去收,一户一年缴纳的物业费不过几百块。


你们可能会好奇,品牌物业尚且都在被投诉的今天,这些地头蛇物业,能服务好业主吗?物业公司真的能赚钱吗?


你有没有体会过,上海的那些地头蛇物业


在上海,我一直住在老破小,对于便宜的物业公司深有体会。这类物业管理下的小区,除了物业费便宜,还有几个非常明显的特征:


首先,管理非常乱,小区路面到处是车,也很拥挤,平常出入小区都要站在绿化带里给车辆让行。绿化带日常好像就没人修理,几乎都变成了杂草区。


还有就是绿化极少,你能想象小区只有10%的绿化率,会是什么样吗?


小区里光秃秃的只剩下钢筋混凝土的住宅楼,公共区域仅有几棵树和杂草,绿化带、楼栋下面不太美观。


还有安全问题,比如小区楼栋下的智能门锁有的都是摆设,随便推下门就进去了;小区里的监控设备也比较少,有时候丢东西或者有什么事情找门卫,也不太好解决。


而且小区里面比较脏,在围栏旁、小树下面总会出现垃圾,一不小心就能踩到臭狗屎。


甚至小区的外立面也会十分糟糕,特别是原先是涂料的外立面,掉色、脱落极其严重。


这都是几毛钱的物业小区环境真实的样子,而像这种几毛钱的物业在上海是很普遍的,千万不要小瞧它们,体量大得惊人。


根据克尔瑞物管统计,上海物业市场存在着大量的老旧小区、低物业费项目。


(图片来自克尔瑞物管)


在上海,房龄高的老小区、低物业费的小区占比37.8%,放至全国,低物业费仍然是目前市场的主流。


在全国重点20城,包括上海、重庆、武汉等地的住宅项目中,2元/㎡/月以下的项目占比超过50%,其中12.4%的项目物业费低于1元/㎡/月。


(图片来自克尔瑞物管)


当然,这些小区物业费也是很便宜了 ,比如在长宁区,就有成片的老小区,每月都只收不到1块钱每平的物业费。



而管理这几个小区的物业公司,真没听说过,比如安徽天申物业、上海永乐物业、上海新长宁集团新程物业等等。


这些物业公司收费这么低,到底是怎么活下去的呢?


因为收费低,所以用各种办法降成本


那些几毛钱物业的小区,你只要在大门口看一眼门卫,如果守卫的是几个大爷,那大概率是了。

       


因为物业成本占比较高的支出就是人力成本,小区管理人员只能维持着最低配置。


你看上海市中心的老破小,哪个门卫不是大爷?


便宜的物业都是有自己的服务特色,管理人员老龄化就是一个很明显的现象。


除了安保人员,垃圾分类站的清洁工也都是请来了大爷。



所有社区服务都以居委会大妈为上限,还经常一人身兼数职:不仅要参与组织社区活动,还是小区调解员、办事员,比如最近上海自测核酸都是居委会大妈亲自送上门的。


看着总有那么点不正规,还很随意。


不论是清洁阿姨还是门卫大爷,都是住在小区里的或者是周边的居民。


经常还能看见他们在小区门口闲聊,要么就是在保安室里对着监控嗑瓜子。


而且他们只能提供一般性的基本服务,就比如在我们小区,在小区逛一圈只能看到这三个服务:门卫、垃圾分类站、快递柜,日常小区内最忙的工作无非就是公共区域清扫和垃圾的清运,其他也就没了。



其实类似这样的现象都是蛮正常的,因为物业请上年纪的大爷大妈就是为了节省支出。


我搜了下招聘网可以做个参考,物业每个月请门卫开工资一般在2000~8000元,一个月八千大概就是豪宅小区里的安保。


如果是退休的大爷大妈,没有什么学历要求、经验门槛,估计也就是2000~3000元/月。


( 数据来自职友集)


小区的清洁工只是清理一下路面的垃圾,工资也差不多就这么多。如果是按一个老小区配置两个门卫一个清洁工,那每个月大概是不到一万块。


再看下品牌物业和其他公司的保安,仅仅是招一个就八千了。这一对比,每年能省下10~20万。



总之,为了降低管理成本,绝大多数便宜物业都是这么操作的:一方面管理人员统一请大爷大妈,另一方面减少小区服务内容,而这已经可以省下很多成本了。


那这些块儿八毛的物业,都是怎么赚钱的


有人说,即便是按五毛收的物业费,都是有一定的利润空间的。但他们却忘了,越是便宜的小区,物业费越难收齐。


因为物业费越便宜,往往小区管理就越差,很多人就不愿意缴纳物业费了。


如果按0.5元/平/月,3000户来算,一个小区一年总物业费应该是在180万左右,物业费按收缴率90%,一年也会少二十万左右。


上海很多这种老破小物业费也都是五毛、八毛,多了就一块,而且大多数时候也很难收齐,但物业也得赚钱,于是就有了很多门路:


第一个收费项目就是停车位。以我现在住的小区举个例子,拥有150个停车位,都是在小区公共道路上,所以车位基本都是租的,一个月约250元。


先算一下停车位,每年的车位收费情况达到了50万左右。


另外小区安装了充电桩,电费大概是0.6元左右,收费按居民用电价再加上0.3元的服务费,这也是一笔费用。



而且,还有额外的停车收入,比如外来车辆进入小区,也是按小时收费的,一次30~50元都是正常的。


零零碎碎的费用加起来,仅是停车位就能给物业带来不菲的收入。所以,停车位可谓是小区日常收益中的大头。


还有一个收费项目,那就是快递柜。


几乎每个小区都会有蜂巢或菜鸟快递柜,这一项标配不仅是方便小区收取快递,也为物业增收的一笔收入。



按照下面这个小区的快递柜情况,一共有4个快递柜,每年每个收费6000元,一共是2.4万元。



而且快递柜滞留一定的时间还会另外收取保管费,虽然只是几块钱,但小区每天快递那么多收入也是有的。



其实,这些比较零碎的收入其他小区物业也都会有,赚不了太多的收益,在便宜物业的全部收入中,真正让物业赚钱的还是靠广告。


所以,在老小区门口都有广告位,而且差不多都是这么几类,比如某某医美:



或者是某某口腔医院:



要不就是开发商和家装公司广告:



再到小区楼栋里面也都是贴着小广告,不交钱的前脚贴后脚就会被撕掉:



千万别小瞧广告位,就是简单的贴几张广告,都可以给小区带来高额的广告费。


电话咨询了下我住的小区,一个门禁广告位700~1200元/月,还是按面算,两面价格翻倍。


在门禁的侧面,这个大概400~600一个月,也是按面算。



小区门口至少也有6~8个广告位。这样一算,我们这个小区光靠门口的广告位,一个月至少五六千,一年就有将近七八万的收入。


对于有电梯的小区,就更赚了,因为物业还会有更多的广告位。


以下面这个小区为例,小区拥有20部电梯,按照某业主所说,一面一个广告位,一共有80个广告位。



如果是一张海报类型的广告,一周收费是200元,按照一年来算,一个电梯广告位的收入在1万元左右,20个电梯、80个广告位大概就是80万。


如果是电子屏、视频类的广告,收入还要更多,那些甚至都没有名字的物业,赚钱门路倒是五花八门。


从停车位、快递柜到各种广告收入,一年怎么也有上百万的收入。


不过这几类收益都属于公共收益,在民法典里是归属业主所有的,物业也会提取一定比例的管理服务费,至于是多少也在早期的合同中表明。


物业对于公共收益部分,大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权,每一笔支出都要经过居委会同意,但都没有成立居委会的老小区,这笔钱可能就变成了物业另外一部分“收入”。


不要小看便宜的物业,因为他们不是光靠每年收缴的物业费存活的,他们总是降低成本的同时,想办法创造收益。


这类物业运营的逻辑就是从小区管理上降成本,并且挖掘各种拓展收入的门路,但大部分的几毛钱的物业,也只是存活在老破小里。


结语


近几年,人们对房子的需求已经慢慢进入改善型品质住宅,而物业就是保证小区品质的关键因素。


未来,一个物业想要在物业品牌赛道里求生存,还是要从提高物业管理服务上下功夫,赚钱的门路也才会越来越多。


真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

allbet声明:该文看法仅代表作者自己,与本平台无关。转载请注明:那些几毛钱的物业,都是怎么赚钱的

网友评论

  • (*)

最新评论

文章归档

    站点信息

    • 文章总数:3609
    • 页面总数:0
    • 分类总数:8
    • 标签总数:1761
    • 评论总数:5491
    • 浏览总数:419064